청약에서 무주택자는 누구인가요?

01청약 무주택자 기준, 누구의 집까지 보나요?

청약의 '무주택'은 신청자 한 사람이 아니라 세대 전체를 놓고 따져요. 「주택공급에 관한 규칙」 제2조제4호는 무주택세대구성원을 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 않은 세대의 구성원으로 정해요. 판정 시점은 입주자모집공고일 현재예요.

그래서 내 이름으로 된 집이 없어도, 같은 등본에 있는 아버지 명의 아파트가 있으면 원칙적으로 무주택세대구성원이 되지 못해요. 아버지가 60세 이상이면 아래 예외가 있어요. 반대로 형은 집이 세 채라도 내 판정과는 상관이 없어요. 형제자매는 같은 등본에 있어도 세대원에 들어가지 않기 때문이에요.

세대원이 누구인지는 제2조제2호의3에 나와 있어요.

배우자가 주소를 따로 둔 '배우자 분리세대'는 범위가 넓어져요. 청약홈 안내에 따르면 이때는 배우자 등본에 함께 올라 있는 직계존속·직계비속까지 세대원으로 봐요. 시부모나 장인·장모가 배우자 쪽 등본에 있다면 그분들 집도 함께 셉니다.

무주택세대구성원을 요구하는 공급도 알아 두면 좋아요. 국민주택(공공분양) 청약, 신혼부부 특별공급, 2025년 6월 10일 이후 무순위가 대표적이에요. 예외도 하나 있어요. 공공주택사업자가 공급하는 국민주택 청년 특별공급은 다른 세대원이 집을 가졌어도 청년 본인을 무주택자로 봐요(제35조의2, 2022.12.29 신설).

02분양권 주택수, 입주권도 집으로 세나요?

네. 제53조는 분양권등을 갖고 있으면 주택을 소유한 것으로 봐요. 분양권등은 주택을 공급받는 사람으로 선정된 지위, 정비사업 등으로 입주자로 선정된 지위, 그리고 이 지위를 사서 갖고 있는 경우를 말해요(제2조제7호의2). 청약홈은 이를 '분양권 및 입주권'으로 풀어 써요.

언제부터 유주택이 되는지는 제23조제4항이 정해요.

당첨만 되고 계약을 포기했다면 유주택이 되지 않아요. 이 규정은 2018년 12월 11일 이후 입주자모집공고·관리처분계획 인가 신청분 등에 적용되고, 그 전 공급분이라도 이날 이후 잔금을 치르고 산 분양권은 주택으로 쳐요(청약홈 FAQ).

예외도 있어요. 1·2순위에서 남아 선착순으로 처음 계약한 분양권은 무주택으로 봐요(제53조제10호). 다만 그 분양권을 사들인 사람은 이 예외를 받지 못해요.

공유지분도 조심하세요. 주택이나 분양권을 다른 사람과 나눠 가졌다면 지분이 작아도 주택을 가진 것으로 봐요. 상속으로 받은 지분은 따로 예외가 있는데, 아래 '그 밖의 예외'에서 정리했어요.

03오피스텔 주택수, 청약에서는 어떻게 보나요?

청약홈 FAQ는 오피스텔을 여러 채 가져도 주택을 소유한 것으로 보지 않는다고 안내해요. 주거용이든 업무용이든 구분하지 않아요. 주택법은 오피스텔을 주택이 아닌 '준주택'으로 분류해요(주택법 시행령 제4조).

헷갈리기 쉬운 건 도시형 생활주택이에요. 오피스텔과 함께 분양되는 경우가 많지만 주택법상 주택이라 주택 수에 들어가요. 대신 아래 소형·저가주택 기준(85㎡ 이하 등)에 맞으면 무주택으로 볼 수 있어요.

04소형·저가주택 기준, 빌라 한 채도 무주택인가요?

세대 전체가 아래 기준에 맞는 주택이나 분양권 딱 1호(1세대)만 가졌다면 무주택으로 봐요(제53조제9호). 2024년 12월 18일 개정으로 빌라 등 비아파트 기준이 따로 생겼어요.

가격은 시세가 아니라 별표 1 제1호가목2)로 계산해요. 지금 가진 집은 공고일에 가장 가까운 날 공시된 주택공시가격, 이미 판 집은 처분일 전 공시가격 중 처분일에 가장 가까운 것이에요. 분양권은 공급계약서의 공급가격을 쓰고, 발코니 확장 같은 선택품목은 빼요.

기준이 바뀌어 온 순서도 있어요. 2023년 11월 10일 전에는 60㎡ 이하·8천만원(수도권 1억3천만원) 이하였고, 민영주택 일반공급에만 적용됐어요. 국토교통부가 2023년 10월 확대안을 내놓은 뒤 가격이 1억원(수도권 1억6천만원)으로 오르고 적용 범위도 넓어졌어요. 이어 2024년 12월 18일 비아파트 85㎡·3억원(수도권 5억원) 기준이 더해졌어요.

다만 공공임대주택을 신청하면 이 예외를 쓸 수 없어요. 두 채 이상이거나, 기준 안의 집 한 채에 다른 주택이 하나라도 더 있으면 역시 해당하지 않아요.

예시 가구는 이해를 돕기 위한 가상 사례예요.

0560세 이상 부모님 집, 상속 지분은 어떻게 되나요?

제53조에는 소형·저가주택 말고도 '집이 있어도 없는 것으로 보는' 경우가 열한 가지 더 있어요. 자주 묻는 것부터 정리했어요.

60세 이상 부모님 예외는 범위가 넓어요. 청약홈 FAQ는 68세 어머니가 아파트 세 채를 가진 경우에도 자녀인 신청자는 가점제 청약에서 무주택자라고 답해요. 다만 이 예외는 가점의 부양가족 수를 셀 때는 쓰지 않아요. 자세한 내용은 청약 가점 계산법에서 확인하세요.

상속 지분은 청약홈 FAQ에 사례가 있어요. 배우자가 형제자매와 함께 아파트를 상속받았다가 지분을 팔았다면, 그 지분 때문에 신청자의 무주택 기간이 줄지는 않는다고 해요. 당첨 뒤 부적격 통보를 받은 경우라면 3개월 기한부터 챙기세요.

06집을 판 뒤, 무주택 기간 기산일은 언제인가요?

이 기간은 신청자와 배우자가 모두 무주택인 기간으로 따져요. 배우자가 결혼 전에 판 집은 빼고 계산해요. 기본 시작점은 만 30세 생일(30세 전 혼인이면 혼인신고일)이에요. 과거에 집이 있었다면 처분으로 무주택이 된 날과 견줘 더 늦은 쪽이 출발점이 돼요(청약홈 가점계산기 안내).

처분한 날은 서류로 정해요(제23조제4항). 건물 등기사항증명서는 등기접수일, 건축물대장은 처리일이 기준이고, 두 날짜가 다르면 먼저 처리된 날을 써요. 매매계약일이나 이사한 날이 아니에요.

예를 들어 1990년 3월 15일생 미혼 직장인이 빌라를 팔았다고 해 볼게요. 매도 등기접수일이 2022년 5월 20일, 건축물대장 처리일이 5월 27일이면 처분일은 5월 20일이에요. 만 30세(2020년 3월 15일)보다 늦으니 2022년 5월 20일부터 세고, 2026년 10월 29일 공고라면 4년 5개월로 가점 10점이에요.

그 빌라가 처분 당시 공시가격으로 소형·저가 기준 안이었고 그동안 세대에 다른 집이 없었다면 계산이 달라질 수 있어요. 별표 1은 무주택 기간을 셀 때도 제53조를 따르게 하므로, 그 집을 가졌던 기간도 무주택으로 인정될 여지가 있어요. 그렇게 인정되면 만 30세부터 6년 7개월로 14점이에요. 실제 공고에서 그렇게 인정되는지는 공고문과 청약홈 문의로 확인하세요.

청약 넣기 전 점검

• 청약홈 '주택소유확인'으로 세대원 주택 이력 조회
• 등본에 올라 있는 사람과 배우자 분리세대 여부
• 소형·저가주택이면 공고일 기준 공시가격
• 분양권은 공급가격(선택품목 제외)으로 비교
• 공고문 '주택소유 여부 판정' 항목의 적용 예외

주택 소유 여부는 신청자가 직접 판단해 넣고, 잘못 넣으면 당첨이 취소되고 일정 기간 새 청약 당첨이 막힐 수 있어요. 해석이 애매하면 신청 전에 공고문의 사업주체 문의처나 청약홈(1644-7445)에 먼저 물어보세요.