청약 가점 84점, 어떻게 계산하나요?

01청약 가점 계산, 84점은 어떻게 나뉘나요?

청약 가점은 세 칸을 더한 점수예요. 무주택 기간 최대 32점, 부양가족 수 최대 35점, 청약통장 가입기간 최대 17점을 합쳐 84점이 만점이에요. 기준은 「주택공급에 관한 규칙」 별표 1이고, 모든 기간과 인원은 입주자모집공고일 현재로 따져요.

가점제는 민영주택 일반공급 1순위 안에서 경쟁이 생겼을 때 쓰여요. 점수가 높은 순으로 고르고, 점수가 같으면 통장 가입기간이 긴 사람이 앞서요. 가입기간까지 같으면 추첨이에요(2024.3.25 시행).

공공분양(국민주택) 일반공급은 이 점수표를 쓰지 않아요. 저축총액이나 납입 횟수로 순서를 매기는 '순차제'라서, 같은 통장이라도 겨루는 방식이 달라요.

아래 계산기에 세 칸을 넣으면 합계가 바로 나와요. 계산기는 입력한 값을 더해 줄 뿐이라, 각 칸이 실제로 인정되는지는 이어지는 장에서 하나씩 확인해 보세요.

02무주택 기간은 언제부터 세나요?

무주택 기간은 신청자와 배우자를 기준으로, 만 30세가 되는 날부터 계속 무주택인 기간이에요. 30세가 되기 전에 혼인했다면 혼인관계증명서에 적힌 혼인신고일부터 세요. 결혼식 날이나 전입일이 아니라 신고일이 기준이에요.

집을 가졌던 적이 있으면 그 집을 처분해 무주택자가 된 날부터 다시 세요. 두 번 이상 가졌다면 가장 최근에 무주택이 된 날이 출발점이에요. 청약홈 안내에 따르면 배우자가 결혼 전에 판 주택은 산정에서 빠져요.

점수는 1년 미만 2점에서 시작해 1년마다 2점씩 오르고, 15년 이상이면 32점이에요. 청약홈 계산기는 집이 있는 세대와 만 30세 미만 미혼 무주택자를 0점으로 둬요.

집이 있어도 무주택으로 봐 주는 예외도 있어요. 규칙 제53조는 60세 이상 직계존속이 가진 주택, 일정 면적·가격 이하의 소형·저가주택 1채 같은 경우를 정해 두었어요. 다만 공급 유형마다 적용 범위가 달라서, 해당된다면 공고문의 '주택소유 여부 판정' 부분을 먼저 확인하세요.

03부양가족 수, 누구까지 인정되나요?

부양가족은 공고일 현재 신청자 또는 배우자와 같은 주민등록등본에 올라 있는 세대원이 기본이에요. 본인은 세지 않고, 0명이어도 5점은 받아요.

• 배우자: 등본이 따로 있어도 1명으로 셉니다.
• 직계존속(부모·조부모, 배우자 쪽 포함): 신청자가 세대주이고, 공고일 기준 최근 3년 이상 계속 같은 등본에 있어야 해요. 직계존속과 그 배우자 중 한 명이라도 집(분양권 포함)이 있으면 두 분 모두 빠져요. 다만 소형·저가주택처럼 제53조가 무주택으로 봐 주는 주택(60세 이상 예외는 제외)이면 인정될 수 있어요.
• 자녀(직계비속): 미혼이어야 해요. 만 30세 이상 자녀는 최근 1년 이상 계속 같은 등본에 있어야 인정돼요. 부모가 모두 사망한 손자녀도 같은 등본에 있으면 자녀처럼 셉니다.
• 빠지는 경우: 혼인한 적이 있는 자녀, 외국인 직계존속·비속, 노인요양시설에 주민등록된 부모, 해외에 계속 90일을 넘겨 머문 가족(부모는 최근 3년, 30세 이상 자녀는 최근 1년 안, 청약홈 기준).

헷갈리는 지점이 하나 있어요. 60세 이상 부모님 집은 '내가 무주택인지' 볼 때는 없는 것으로 쳐 주지만, 부양가족을 셀 때는 이 예외가 적용되지 않아요. 60세 이상이라는 이유만으로 부모님 집을 없는 것으로 쳐 주지는 않는다는 뜻이에요.

가점으로 당첨되면 계약 전에 실제로 함께 살았는지 서류로 확인해요. 현행 규칙은 부양가족에 넣은 직계존속은 공고일 기준 과거 3년, 30세 이상 자녀는 1년치 건강보험 요양급여 내역(진료일·병원명 등)을 내도록 하고 있어요. 주소만 옮겨 둔 경우는 이 단계에서 드러나 부적격 처리될 수 있어요.

04청약통장 가입기간은 어떻게 셈하나요?

통장 점수는 공고일 현재 신청자 본인의 가입기간으로 매겨요. 통장 종류나 납입 금액이 바뀌었어도, 상속으로 명의가 바뀌었어도 최초 가입일이 기준이에요. 6개월 미만 1점, 6개월~1년 미만 2점, 그다음부터 1년마다 1점씩 올라 15년 이상이면 17점이에요.

2024년에 달라진 점이 두 가지 있어요.

1. 배우자 통장 합산 (2024.3.25 시행): 배우자 가입기간의 50%를 점수표에 넣어 최대 3점까지 더해요. 배우자 통장이 1년 미만이면 1점, 1년 이상~2년 미만이면 2점, 2년 이상이면 3점이에요. 본인 점수와 합쳐도 17점을 넘지 못해요.
2. 미성년 가입기간 (2024.7.1 시행): 미성년자일 때 가입한 기간은 2023년 12월 31일 이전분 최대 2년, 2024년 1월 1일 이후분과 합쳐 최대 5년까지 인정돼요.

세 칸을 합치면 실제로 몇 점이 나오는지, 가상의 가구로 계산해 봤어요.

예시 가구는 이해를 돕기 위한 가상 사례예요.

05가점제·추첨제 비율은 어떻게 되나요?

1순위에서 경쟁이 있으면 일반공급 물량 중 정해진 비율만 가점으로 뽑고, 나머지는 추첨해요(소수점 이하는 올림). 비율은 지역과 전용면적으로 갈려요.

* 개발제한구역 해제 면적이 지구의 50% 이상인 곳이에요. 85㎡ 초과 공공건설임대주택은 가점 100%예요. '그 밖의 지역'은 시·군·구가 따로 비율을 공고한 경우에만 가점 물량이 있고, 공고가 없으면 전부 추첨이에요.

투기과열지구·청약과열지역·수도권 공공주택지구에서는 1주택 세대와 과거 2년 안에 가점으로 당첨된 세대가 가점 대상에서 빠지고 추첨으로만 겨뤄요. 그 밖의 지역에서 시·군·구가 정한 비율로 뽑을 때는 1주택 세대도 가점 대상에 들어가요. 2년 안에 가점으로 당첨된 세대는 여기서도 빠져요.

가점에서 떨어진 사람은 따로 신청하지 않아도 추첨 대상에 자동으로 들어가요. 또 투기과열지구·청약과열지역·수도권·광역시의 추첨 물량은 75%를 무주택 세대에 먼저 주고, 남은 물량을 무주택 세대와 1주택 세대가 나눠요.

규제지역 지정은 수시로 바뀌어요. 공고문 첫머리의 규제지역 여부와 주택형별 가점·추첨 물량을 먼저 보고, 청약홈 '규제지역정보' 메뉴에서도 확인하세요. 규제지역 1순위는 통장 가입 2년, 세대주, 5년 내 당첨 이력 없음 같은 조건이 더 붙어요.

06가점이 낮으면 어디를 노려야 하나요?

가점이 낮다면 가점 물량보다 추첨과 다른 공급 방식에 눈을 돌리는 편이 현실적이에요.

• 85㎡ 초과 주택형: 그 밖의 지역은 전부 추첨이고, 청약과열지역도 절반은 추첨이에요.
• 규제지역의 추첨 물량: 60㎡ 이하는 60%, 60㎡ 초과~85㎡ 이하는 30%가 추첨이에요. 무주택이면 75% 우선 배정에 들어가요.
• 특별공급: 생애최초·신혼부부·신생아·다자녀 특별공급은 일반공급 가점표가 아니라 유형별 기준(소득, 자녀 수, 추첨 등)으로 뽑아요. 노부모 부양 특별공급은 민영주택이면 가점제(배우자 통장 합산은 빼고), 국민주택이면 저축총액·납입 횟수 순이에요. 한 세대가 한 차례만 받을 수 있으니 유형별 조건을 공고문에서 확인하세요.
• 무순위(사후접수): 당첨 취소·미계약 물량을 다시 모집할 때는 국내 거주 성년자 중 무주택세대구성원을 대상으로 추첨해요(2025.6.10 개정). 지자체가 거주지역 요건을 더할 수 있어요.
• 공공분양 일반공급: 40㎡ 초과는 3년 이상 무주택 세대 중 저축총액이 많은 순, 40㎡ 이하는 납입 횟수가 많은 순이에요. 가점이 낮아도 오래 꾸준히 넣었다면 겨뤄 볼 만해요.

넣기 전에 확인할 것

• 무주택 기간 출발점: 만 30세 생일 또는 혼인신고일
• 세대원 전원이 무주택인지(분양권 포함)
• 부모님 등본 3년 이상 + 내가 세대주인지
• 배우자 통장 점수(최대 3점)를 넣었는지
• 공고문의 규제지역 여부와 가점·추첨 비율

점수는 청약자가 직접 골라 넣고, 틀리게 넣은 책임도 청약자에게 있어요. 계산기로 미리 맞춰 본 뒤 청약홈 '청약자격확인'의 주택소유확인·순위확인서로 한 번 더 확인하는 게 안전해요.