DSR·LTV·DTI, 내 주택담보대출 한도는 얼마일까요?

01DSR·LTV·DTI, 각각 무엇을 나누나요?

세 비율은 모두 분수예요. 무엇을 위에, 무엇을 아래에 두는지만 구분하면 덜 헷갈려요.

LTV는 집값을, DTI와 DSR은 소득을 기준으로 봐요. DTI는 다른 대출에서 이자만 더하지만, DSR은 신용대출 원금 상환분까지 전부 더해요. 그래서 다른 대출이 있으면 DSR이 먼저 차기 쉬워요.

DSR 규제는 총대출액이 1억 원을 넘는 차주에게 적용돼요. 이번에 신청하는 금액도 더하고, 마이너스통장은 쓴 돈이 아니라 한도 금액으로 계산해요.

DSR에서는 대출마다 원금을 몇 년에 나눠 갚는다고 볼지가 정해져 있어요. 원금을 나눠 갚지 않는 신용대출은 총액을 5년으로 나눈 금액을 해마다 갚는다고 봐요. 분양 중도금·이주비 대출은 25년으로 나눠요.

전세자금대출은 원칙적으로 DSR에서 빠져요. 다만 1주택자가 수도권·규제지역에서 받는 전세대출은 2025년 10월 29일 신규 취급분부터 이자 부분이 DSR에 들어가요.

02스트레스 DSR, 지금 몇 %가 붙나요?

스트레스 DSR은 한도를 계산할 때만 금리를 일부러 높여 잡는 제도예요. 실제로 내는 이자는 그대로지만, 더 높은 금리로 원리금을 계산하니 한도가 줄어요. 2024년 2월 26일 1단계, 2024년 9월 1일 2단계를 거쳐 2025년 7월 1일 3단계부터 은행·2금융권의 DSR 적용 가계대출 전반에 붙고 있어요.

수도권에는 서울·인천·경기가 모두 들어가요. 규제지역이 아닌 인천·경기 아파트라도 주담대에는 3.0%가 붙는다는 뜻이에요.

이 값은 변동금리 기준이에요. 혼합형·주기형은 만기 대비 고정금리 기간 비중에 따라 일부만 반영해요. 고정 기간이 길수록 덜 붙어서 한도가 덜 줄어요. 정확한 비율은 상품마다 달라 은행 확인이 필요해요.

스트레스 금리는 해마다 6월과 12월에 다시 정해요. 실제 적용값은 은행에 확인하세요. 2027년에 대출을 받는다면 2026년 12월 재산정 결과를 다시 확인하세요. 이미 받은 대출에는 새 금리가 소급되지 않아요.

03주택담보대출 한도, 지역별 LTV는?

LTV는 집이 어디 있는지와 우리 집 주택 수에 따라 달라져요. 2026년 10월 기준 주택을 사는 목적의 주담대 상한이에요.

서민·실수요자는 부부합산 연소득 9,000만 원 이하, 주택가격 8억 원 이하, 무주택 세대주를 모두 채운 경우예요. 생애최초는 세대원 모두 주택을 가진 적이 없어야 하고, LTV 80%를 받아도 대출액은 6억 원을 넘을 수 없어요.

수도권·규제지역에는 LTV와 별개로 금액 상한도 있어요. 주택을 사는 목적의 주담대는 시가 15억 원 이하면 6억 원, 15억 원 초과~25억 원 이하면 4억 원, 25억 원 초과면 2억 원까지예요(2025년 10월 16일 시행). 시가는 대출 신청일 기준 한국부동산원·KB 시세 등으로 판단해요.

같은 지역에서는 만기가 30년으로 묶이고, 대출을 받으면 6개월 안에 전입해야 해요. 1주택자는 기존 집을 6개월 안에 처분하기로 약정해야 무주택자와 같은 LTV를 받아요.

규제지역은 2025년 10월 16일부터 서울 전역과 경기 12곳이에요. 2026년 7월 1일부터 화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시가 더해졌어요. 계약 전에 국토교통부 지정 현황을 다시 확인하세요.

2026년 8월 13일 대책에서도 LTV·DSR 비율과 금액 상한은 그대로 유지됐어요. 대신 미성년 때 주택 지분을 상속받은 것처럼 불가피한 사유가 있으면, 은행 여신심사위원회를 거쳐 생애최초로 인정받을 길이 열렸어요(2026년 8월 31일 시행).

04내 대출 한도, 미리 계산하는 법

한도는 LTV와 DSR로 각각 계산한 값 중 작은 쪽이에요. 수도권·규제지역은 금액 상한까지 셋을 비교해요.

1. 연소득을 정해요. 원천징수영수증 같은 증빙소득이 원칙이에요. 배우자 소득을 더하면 배우자 대출도 같이 더해요.
2. 기존 대출의 1년 원리금을 더해요. 신용대출은 총액÷5년에 이자를 더하고, 마이너스통장은 한도 금액으로 넣어요.
3. DSR 여유를 구해요. 연소득×40%에서 2번 값을 빼면 새 주담대에 쓸 수 있는 1년 원리금이에요.
4. 스트레스 금리를 더해 거꾸로 계산해요. (실제 금리+스트레스 금리)와 만기로 3번 금액을 갚을 수 있는 원금을 구해요.
5. LTV 한도와 비교해요. 담보가치×LTV에서 선순위채권·임차보증금을 빼고, 금액 상한까지 견줘 가장 작은 값을 골라요.

아래 계산기에 연소득, 기존 대출 연 상환액, 금리, 만기, 주택가격, LTV를 넣으면 두 한도 중 작은 값이 나와요. 스트레스 금리 칸 기본값은 1.5%라, 수도권·규제지역 주담대면 3.0%로 바꿔 넣으세요. 선순위채권·임차보증금과 6억 원 같은 금액 상한은 계산기에 없으니 결과를 한 번 더 견줘 보세요. 실제 한도는 심사 결과에 따라 달라요.

예시 가구는 이해를 돕기 위한 가상 사례예요.

소득산정 방식도 바뀌는 중이에요. 2026년 8월 31일부터 금융회사는 집을 사려는 무주택 청년 근로자에게 장래소득 인정기준을 쓸 수 있는지와 그때 한도를 알려 줘야 해요. 2027년 1월부터는 소득이 20% 넘게 늘면 최근 2년, 30% 넘게 늘면 최근 3년 평균으로 소득을 잡을 예정이에요. 성과급으로 소득이 갑자기 뛴 해라면 한도가 생각보다 작을 수 있어요.

05디딤돌·보금자리론·신생아 특례도 DSR을 보나요?

정책대출은 지금 DSR 대신 DTI와 상품별 한도로 심사해요. 금융위원회는 정책대출에 DSR을 적용할지를 검토하겠다고만 밝힌 상태예요(2025년 10월 15일 기준).

보금자리론은 규제지역이라도 생애최초나 실수요자 요건을 채우면 LTV·DTI를 깎지 않아요. 정책대출도 수도권·규제지역 생애최초 LTV는 70%예요.

주의할 점이 하나 있어요. DSR 적용에서 빠지는 대출도, DSR이 적용되는 대출을 새로 받을 땐 기존 부채로 더하는 게 원칙이에요(전세자금대출은 제외). 정책대출을 쓰는 중에 은행 신용대출 등을 더 받으려면 정책대출 원리금이 어떻게 들어가는지 은행에 함께 계산해 달라고 하세요.

06분양 중도금·잔금대출에는 어떻게 적용되나요?

분양 대출은 공사 중의 중도금대출과 입주 때의 잔금대출로 나뉘고, 규제 적용이 달라요.

중도금 기간에도 DSR과 무관하진 않아요. 그사이 신용대출 같은 DSR 대출을 새로 받으면, 중도금대출이 총액÷25년 원금과 이자로 기존 부채에 들어가요.

중도금대출이 증액 없이 잔금대출로 넘어가면, 중도금을 받을 때의 LTV를 그대로 적용할 수 있어요.

규제가 바뀌어도 시행일 전날까지 입주자모집공고가 난 단지는 집단대출에 종전 규정을 적용해요. 2025년 10월 15일 대책은 10월 15일까지 공고한 단지, 3단계 스트레스 DSR은 2025년 6월 30일까지 공고한 단지가 기준이었어요. 다만 시행일 이후 전매로 산 분양권은 강화된 규정을 따라요.

2026년 하반기부터 이주비·중도금·잔금대출은 금융회사 총량관리 목표와 별도로 관리돼요. 관리 방식이 바뀐 것이고, LTV·DSR 같은 한도 규칙은 그대로예요.

잔금대출 전에 확인할 것

• 입주자모집공고일이 규제 시행일보다 앞서는가
• 분양권을 규제 시행일 이후 전매로 샀는가
• 잔금 시점 시세가 15억 원을 넘는가
• 중도금 외에 신용대출 등 다른 대출이 있는가
• 수도권·규제지역이면 6개월 안에 전입할 수 있는가