디딤돌대출과 보금자리론, 우리 집엔 어느 쪽이 맞을까요?

01디딤돌대출과 보금자리론, 뭐가 다른가요?

둘 다 무주택 실수요자가 집을 살 때 쓰는 정책 주택담보대출이에요. 디딤돌대출은 국토교통부가 관리하는 주택도시기금 돈을 수탁은행이 빌려주는 상품이고, 보금자리론은 한국주택금융공사(HF)가 공급하는 장기 고정금리 대출이에요.

크게 보면 디딤돌은 소득·집값 상한이 낮게 잡혀 있는 대신 금리가 낮고, 보금자리론은 상한이 더 높고 한도가 큰 대신 금리가 높아요. 어느 한쪽이 늘 낫다기보다, 우리 집 조건이 어느 문턱 안에 들어가는지가 먼저예요.

두 상품 안내는 모두 상환능력을 DTI 60%로 봐요. 2025.6.27 대책에서 금융당국은 필요하면 DSR 적용 대상을 정책대출까지 넓힐 수 있다고 밝혔으니, 신청 시점의 기준은 다시 확인하세요.

같은 대책의 수도권·규제지역 주담대 6억 원 한도는 정책대출에 걸리지 않아요. 디딤돌·보금자리론은 각자 정한 상품 한도를 따라요.

02디딤돌 대출 조건, 소득·집값 기준은 얼마인가요?

디딤돌은 사람·소득·자산·집 네 가지를 모두 채워야 해요.

• 세대주: 대출접수일 현재 성년인 세대주예요. 만 30세 미만 단독세대주는 원칙적으로 안 되고, 직계존·비속이나 미성년 형제·자매와 6개월 이상 같은 세대로 살았다면(직계비속은 기간 무관) 예외예요.
• 무주택: 세대주와 세대원 모두 집이 없어야 해요. 분양권·조합원 입주권을 가져도 집이 있는 것으로 봐요. 기금대출이나 은행 주택담보대출을 이미 쓰고 있어도 안 돼요(기금 전세대출은 실행일 당일 상환 조건이면 가능).
• 소득: 부부합산 연 6천만 원 이하예요. 생애최초 구입자·2자녀 이상 가구는 7천만 원, 신혼가구는 8,500만 원 이하까지 돼요.
• 자산: 부부 합산 순자산 5.11억 원 이하(2026년도 기준)예요. 통계청 가계금융복지조사 값으로 해마다 다시 정해요.
• 집: 전용 85㎡ 이하이고, 대출접수일 평가액이 5억 원(신혼·2자녀 이상 6억 원) 이하여야 해요.

만 30세 이상 미혼 단독세대주는 따로 좁혀져요. 전용 60㎡ 이하, 평가액 3억 원 이하 주택만 되고 한도는 1.5억 원(생애최초 2억 원)이에요.

신혼가구는 합산 소득이 8,500만 원을 넘어도 대출신청인 한 사람의 소득이 6천만 원 이하면 신청할 수 있어요. 이때는 만기별 최고 소득구간 금리에 0.3%p가 더해지고, DTI도 그 한 사람의 소득·부채로만 따져요.

한도는 세 금액 중 가장 작은 값이에요.

1. 호당 한도: 일반 2억 원, 생애최초 2.4억 원, 신혼·2자녀 이상 3.2억 원
2. 매매(분양)가격
3. 평가액 × LTV − 선순위채권 − 임대보증금·최우선변제 소액임차보증금

2025.6.27 이전에 매매계약을 맺은 건은 종전 한도(일반 2.5억, 생애최초 3억, 신혼·2자녀 이상 4억 원)가 적용돼요. 신청 기한은 소유권이전등기를 마치기 전이 원칙이고, 이미 등기했다면 접수일로부터 3개월까지예요.

03보금자리론 조건과 한도는?

보금자리론은 민법상 성년이고 신용점수(NICE CB) 271점 이상이면 신청 대상이 돼요. 세대주 요건이 없고, 본건을 빼고 무주택이거나 1주택이면 돼요. 집을 바꾸는 일시적 2주택은 기존 집을 3년 안에 판다는 조건으로 구입용도만 가능해요.

주택가격은 6억 원 이하예요. 구입용도는 시세, 감정가, 실제 매매가 가운데 하나라도 6억 원을 넘으면 취급하지 않아요.

소득은 부부합산 연 7천만 원(미혼은 본인) 이하가 기본이에요. 혼인신고 7년 이내 신혼부부는 8,500만 원, 미성년 자녀 1명 가구는 9천만 원, 다자녀 가구는 1억 원까지예요. 2026년 10월 19일 신규 신청분부터는 신혼부부 합산 소득이 기준을 넘어도 부부 중 한 사람 연소득이 7천만 원 이하면 이용할 수 있어요.

여기서 실수요자는 구입용도·무주택·주택가격 6억 원 이하·부부합산 연소득 7천만 원 이하를 모두 채운 경우예요. 신용점수가 271~614점이거나 소득을 추정 방식으로 잡을 때도 LTV가 10%p 깎여요.

한도는 최대 3.6억 원이고, 다자녀 가구 4억 원, 생애최초 4.2억 원이에요. 실제로는 이 금액과 LTV·DTI로 계산한 금액 가운데 작은 쪽이 나와요.

디딤돌에 없는 쓰임새도 있어요. 등기 3개월 안에 받는 구입용도 말고도, 기존 주택담보대출을 갈아타는 상환용도와 임차보증금 반환 같은 보전용도가 있어요.

만기 40년은 만 40세 미만(신혼 만 50세 미만), 50년은 만 35세 미만(신혼 만 40세 미만)만 고를 수 있어요. 대출 뒤 해마다 추가 주택을 확인하고, 새로 생긴 집은 6개월 안에(분양권·상속은 3년 안에) 처분해야 해요. 못 하면 대출금을 갚아야 하고 3년 동안 보금자리론을 다시 쓸 수 없어요.

04생애최초 LTV, 디딤돌·보금자리론에선 몇 %인가요?

생애최초는 세대원 모두 과거에 주택을 가진 적이 없는 경우예요. 2025.6.27 대책으로 수도권·규제지역의 생애최초 LTV가 80%에서 70%로 낮아졌고, 디딤돌·보금자리론에도 똑같이 적용돼요(2025.6.28 시행). 수도권은 서울·인천·경기 전체예요.

LTV 80%를 받아도 상품 한도는 넘을 수 없어요. 지방에서 3억 원짜리 아파트를 사면 80%는 2.4억 원인데, 디딤돌 생애최초 한도도 2.4억 원이라 둘이 같아져요. 같은 집을 보금자리론으로 받으면 한도 4.2억 원 안이라 LTV 계산값 2.4억 원이 그대로 나와요.

생애최초가 가장 크게 차이 나는 곳은 수도권이에요. LTV는 70%로 같아도 디딤돌은 평가액 약 3.4억 원부터 2.4억 원 한도에 걸리고, 보금자리론은 6억 원 집까지 70%(최대 4.2억 원)가 나와요. 평가액 5억 원이 넘는 집은 신혼·2자녀 이상이 아니면 디딤돌 대상이 아니에요.

05디딤돌·보금자리론 금리 비교, 2026년 10월 기준

디딤돌대출 금리 (주택도시기금 포털 게시값, 2026년 10월 29일 확인)

이 표는 변동금리 기준이에요. 5년 단위 변동은 0.1%p, 10년 고정 후 변동은 0.2%p, 순수 고정은 0.3%p가 더해져요. 지방 소재 주택은 0.2%p를 깎아 줘요.

우대금리는 두 묶음이에요. 한부모(0.5%p)·장애인(0.2%p)·다문화(0.2%p)·신혼(0.2%p)·생애최초(0.2%p)·자녀(1명 0.3%p, 2명 0.5%p, 다자녀 0.7%p) 가운데에선 하나만 받아요. 여기에 청약저축(5년·60회 0.3%p~15년·180회 0.5%p), 부동산 전자계약(0.1%p, 2026.12.31 접수분까지) 같은 추가 우대를 더할 수 있어요. 우대는 합쳐서 0.5%p(다자녀 0.7%p)까지이고, 최종 금리는 연 1.5% 아래로 내려가지 않아요.

보금자리론 금리 (한국주택금융공사 공시, 2026년 10월 1일 공시분)

아낌e는 약정과 근저당 등기를 전자로 처리해 0.1%p 낮아요. 공사는 2026년 9월 28일 10월 금리를 동결한다고 발표했어요. 보금자리론 금리는 매월 공시로 바뀌니, 11월 이후 신청이라면 공사 금리안내에서 그달 값을 다시 보세요.

보금자리론 우대는 최대 1.0%p까지 겹쳐 받을 수 있어요. 저소득청년 0.1%p(만 40세 미만), 신혼가구 0.3%p, 신생아 출산가구 0.2%p(신혼과 중복 불가), 한부모·장애인·다문화 각 0.7%p는 부부합산 연소득 7천만 원 이하일 때만 받아요. 2자녀 0.5%p·3자녀 이상 0.7%p는 연소득 1억 원 이하까지예요.

금리만 보면 같은 30년 만기에서 디딤돌이 소득 구간에 따라 약 1.0~2.0%p 낮아요(변동금리 기준). 대신 보금자리론은 대출 첫날 금리가 만기까지 그대로라, 디딤돌을 순수 고정으로 고를 때(0.3%p 가산)와 견줘 보는 게 공정한 비교예요.

중도상환수수료도 달라요. 디딤돌은 3년 안 상환 시 최대 0.6%이지만 2026년 12월 31일까지 갚는 원금은 면제예요. 보금자리론은 3년 안 상환 시 최대 0.5%예요.

06우리 집은 어느 쪽? 예시 가구로 계산해 보기

계산 순서는 같아요. ① 소득·집값 문턱을 넘는지 보고 ② 상품 한도, 매매가, 평가액×LTV 가운데 가장 작은 값을 고른 뒤 ③ 그 금액의 원리금이 DTI 60% 안에 드는지 확인해요. 아래는 30년 원리금균등 상환으로 계산했어요.

예시 가구는 이해를 돕기 위한 가상 사례예요.

실제 한도·금리는 심사 결과에 따라 달라요. 예시의 우대금리도 서류 심사에서 인정될 때만 붙어요.

정리하면 이렇게 나눠 볼 수 있어요.

• 디딤돌 먼저 볼 만한 경우: 소득·집값이 디딤돌 문턱 안이고, 필요한 돈이 디딤돌 한도로 충분할 때. 금리 차이가 그대로 이자 차이가 돼요.
• 보금자리론 먼저 볼 만한 경우: 집값이 5억(신혼·2자녀 6억) 원을 넘거나, 소득이 디딤돌 기준을 넘거나, 1주택자이거나, 한도가 더 필요할 때예요.
• 같이 따져 볼 것: 금리를 고정으로 둘지, 중도에 갚을 계획이 있는지, 전입 기한을 맞출 수 있는지예요.

신청 전에 확인할 것

• 디딤돌은 계약서가 아닌 평가액(시세·공시가격) 기준으로 5억·6억 원을 넘는지
• 보금자리론은 시세·감정가·매매가 중 하나라도 6억 원을 넘는지
• 집이 수도권·규제지역인지 (생애최초 LTV 70%, 보금자리론 규제지역 가산)
• 등기 접수일부터 3개월 안에 신청할 수 있는지
• 신청하는 달의 보금자리론 공시 금리