청약 당첨 후 계약금·중도금·잔금, 돈은 언제 얼마나 필요할까요?

01청약 당첨 후 돈 계획, 계약금·중도금·잔금 비율은?

당첨이 되면 분양가를 한 번에 내지 않아요. 계약할 때 계약금, 공사하는 동안 중도금, 다 지은 뒤 잔금으로 나눠 내요. 각 돈의 상한과 내는 때는 주택공급에 관한 규칙 제60조에 정해져 있어요.

규칙은 위쪽 한도만 정해요. 그 안에서 몇 %를 몇 번에 나눠 받을지는 사업주체가 정해 입주자모집공고에 납부 시기·방법으로 적어요(규칙 제21조). 옆 단지 일정표를 그대로 믿지 말고, 내가 당첨된 단지 공고문의 '분양대금 납부 일정'을 따로 확인해야 해요.

중도금은 공사 진행에 묶여 있어요. 아파트는 땅값을 뺀 전체 공사비의 50% 이상이 들어간 때(동별 공정 30% 이상)가 기준점이에요. 그 전과 후에 각각 2회 이상 나눠 받아야 하고, 중도금이 분양가의 30% 이하면 1회씩이어도 돼요. 기준점 전에는 중도금의 절반을 넘게 받을 수 없고, 첫 중도금은 계약일부터 1개월이 지나야 받을 수 있어요.

02계약금은 얼마, 언제까지 내나요?

계약 기간 — 발표 11일 뒤, 3일 이상

공급계약은 입주자 선정 사실을 공고한 날부터 11일이 지난 뒤, 3일 이상으로 정한 기간 안에 맺어요(규칙 제59조). 발표 후 대략 2주 안에 계약금이 나간다고 보고 돈을 준비해 두세요. 무순위·임의공급은 계약일을 공고문에서 따로 정하니, 공고문 일정을 따르세요.

계약금 — 주택가격의 20% 이내

계약금 상한은 청약금을 포함해 주택가격의 20%예요. 20%를 한꺼번에 받는 단지도 있고, 10% 안쪽으로 받는 대신 중도금을 70%까지 잡는 단지도 있어요. 계약금을 두 번에 나눠 받는지도 공고문 납부 일정에서 확인하세요.

계약금은 대개 내 돈으로 준비해야 해요. 주택도시보증공사(HUG)의 중도금대출보증(주택구입자금보증)은 분양계약을 맺고 분양대금의 5% 이상을 낸 사람이 신청할 수 있어요. 일부 지역은 10% 이상을 내야 해요. 보증 대출이 붙기 전에 낸 돈이 있어야 한다는 뜻이에요.

모자란 계약금을 신용대출로 채우면 그 대출이 DSR 계산에 들어가요. 몇 년 뒤 잔금대출 한도가 그만큼 줄어드니, 계약금을 빌릴 계획이라면 잔금 때 갚을 수 있는지까지 같이 따져 보세요.

03중도금 대출, 누가 얼마까지 받을 수 있나요?

중도금은 흔히 사업주체가 금융기관과 협약해 계약자에게 한꺼번에 내주는 집단대출로 내요. 은행은 HUG나 한국주택금융공사(HF)의 보증을 받고 계약자에게 빌려줘요. 대출 은행·금리·이자 부담 방식은 공고문의 중도금 대출 안내에 나와요.

HUG 중도금대출보증 — 분양대금의 60% 이내

건수는 사람이 아니라 세대 기준이에요. 배우자가 이미 다른 분양권으로 중도금 보증을 쓰고 있는데 규제지역 단지에 당첨되면 보증이 막힐 수 있어요. 규제지역인지는 입주자모집공고일을 기준으로 봐요.

보증료는 보증금액 × 0.130% × 보증 일수 ÷ 365로 계산해요. 3억 원을 1년 동안 보증받으면 39만 원이에요. 이 돈을 계약자가 내는지는 대출 안내에서 확인하세요.

LTV — 규제지역 단지는 분양가의 40%

중도금대출에도 LTV가 걸려요. 이때 담보가치는 분양가예요. 2025년 10월 16일부터 서울 전역과 경기 12곳이 규제지역이에요(강남·서초·송파·용산은 그 전부터). 그날 이후 공고한 규제지역 단지라면 중도금대출에도 무주택자 LTV 40%가 적용돼요.

화성시 동탄구·용인시 기흥구·구리시는 2026년 7월 1일 투기과열지구로 지정됐으니, 이곳 단지는 공고일이 그 전인지 뒤인지부터 보세요. 비규제지역은 LTV 70%라 중도금 60%를 대출로 채울 수 있어요. 규제지역에선 60% 가운데 40%만 대출이 되고, 나머지 20%는 공사 기간에 내 돈으로 내야 해요.

소득 심사(DSR)와 6억 원 같은 금액 상한은 중도금 단계에서는 보지 않아요. 대신 공사 기간에 신용대출처럼 DSR이 걸리는 대출을 새로 받으면, 그때까지 받은 중도금대출도 기존 부채로 계산에 들어가요(산정 방식은 dsr-ltv-dti 칼럼 참고). 중도금을 쓰는 몇 년 동안은 새 대출을 되도록 늘리지 않는 편이 잔금 때 유리해요.

중도금 이자 — 누가 내는지는 공고문에서

중도금 대출 이자를 누가 언제 내는지는 단지마다 달라요. 사업주체가 이자를 부담하는 무이자, 잔금 때 계약자가 한꺼번에 정산하는 이자후불제, 계약자가 다달이 내는 방식이 있어요. 공고문의 중도금 대출 안내에서 어느 쪽인지 확인하세요.

보증이나 은행 심사에서 대출이 안 나오면 그 회차 중도금은 직접 내야 해요. 기한을 넘기면 연체료가 붙어요. 연체료율은 계약에서 정한 금융기관의 연체금리 범위 안에서 정해요(규칙 제61조).

04잔금 대출, 한도는 어떻게 정해지나요?

잔금 시기 — 사용검사 뒤, 입주지정기간 60일 이상

사업주체는 실제 입주가 가능한 날 2개월 전에 입주예정월을, 1개월 전에 정확한 입주 가능일을 계약자에게 알려야 해요. 입주지정기간은 입주 가능일부터 60일 이상이고, 500세대 미만 단지는 45일 이상이에요(규칙 제60조의2). 이 기간 안에 잔금을 치르고 열쇠를 받아요. 입주예정월 통보가 오면 잔금대출 상담을 시작할 때예요.

잔금은 사용검사일 이후에 내는 게 원칙이에요. 동별 사용검사나 임시 사용승인을 받아 먼저 입주하는 경우엔, 전체 입주금의 10%만 사용검사 뒤로 남기고 나머지 잔금은 입주일에 내게 할 수 있어요.

잔금대출 한도 — LTV·DSR·금액 상한 중 가장 작은 값

잔금 날에는 중도금대출을 갚고 남은 잔금까지 치러야 해요. 그래서 보통 잔금대출을 받아 중도금대출을 상환하고, 모자란 만큼을 내 돈으로 채워요. 잔금대출은 집을 사는 목적의 주택담보대출이라 소득·담보·금액 기준이 한꺼번에 붙어요.

금액 상한을 가르는 시가는 잔금대출을 신청한 날의 부동산원·KB 시세 등이에요. 잔금대출 금액이 중도금대출과 같으면, 중도금 때 받은 LTV 비율을 이어서 쓸 수 있어요. 금액을 늘리려면 그때 기준으로 새로 심사받아요. 수도권·규제지역에서 잔금대출을 받으면 6개월 안에 전입해야 하니, 전세를 주고 잔금을 치르려는 계획이라면 미리 은행에 확인하세요.

규제가 바뀌면 입주자모집공고일이 기준이에요. 2025년 10월 15일까지 공고한 단지의 잔금대출은 종전 규정을 따라요. 종전 규정이 무엇인지는 공고일에 따라 달라 은행 확인이 필요해요. 분양권을 2025년 10월 16일 이후 전매로 샀다면 새 규정을 받아요.

2026년 8월 13일 대책 이후에도 잔금대출에 붙는 비율과 금액 한도는 달라지지 않았어요. 이주비·중도금·잔금대출처럼 주택 공급과 관련된 주담대는 2026년 하반기부터 금융회사 가계대출 총량관리 목표와 따로 관리해요. 한도를 정하는 규칙이 바뀐 것은 아니에요.

지방 주담대는 스트레스 금리를 산출값의 50%만 붙이는데, 이 완화는 2026년 12월 31일까지예요. 잔금이 2027년 이후라면 그때 금리 기준으로 다시 계산해야 해요.

아래 계산기에 잔금 시점의 연소득과 기존 대출 상환액을 넣어 DSR 한도를 먼저 보세요. 수도권·규제지역이면 스트레스 금리 칸을 3.0%로 바꾸고, 결과를 금액 상한과 한 번 더 견줘 보세요. 실제 한도와 금리는 심사 결과에 따라 달라요.

전세대출을 쓰는 중이라면 — 등기·잔금대출 날 회수

전세대출을 쓰는 사람이 투기지역·투기과열지구의 시가 3억 원 초과 아파트 분양권을 가지면, 준공 뒤 소유권 이전등기 완료일과 잔금대출 실행일 중 빠른 날에 전세대출을 갚아야 해요. 그 전에 전세대출 만기가 오면 연장할 수 있어요. 전세보증금을 돌려받는 날을 잔금 날에 맞춰 두는 게 핵심이에요.

05당첨 후 자금 계획, 예시 가구로 계산해 보기

세 가구 모두 다른 대출은 없고, 잔금 때 시가는 분양가와 같다고 가정했어요. 잔금대출 금리는 연 4.5% 변동금리, 30년 원리금균등이에요. 고정 기간이 긴 상품은 스트레스 금리가 덜 붙어요. 중도금 이자는 무이자로 보고 뺐어요.

예시 가구는 이해를 돕기 위한 가상 사례예요.

세 가구 모두 잔금 날 현금이 계약금과 같거나 더 커요. 당첨 직후엔 계약금만 보이지만, 실제로 크게 비는 돈은 2~3년 뒤 잔금 날에 나와요. 소득으로 막히면 다른 대출을 줄이고, LTV로 막히면 현금을 더 모으는 수밖에 없어요.

당첨 후 돈 계획 체크

• 공고문의 계약금·중도금·잔금 비율과 회차
• 중도금 이자: 무이자·후불제·직접 납부
• 우리 세대의 다른 중도금 보증 건수
• 잔금 시점 연소득·다른 대출로 본 DSR 한도
• 전세대출이 있다면 회수 시점과 보증금 반환일

정책대출로 잔금을 낼 수 있는지는 디딤돌·보금자리론 글을, 소득 기준 한도 계산법은 DSR·LTV·DTI 글을 함께 보세요.