1기 신도시 재건축, 선도지구는 어디까지 왔나요?

1기 신도시는 분당·일산·평촌·산본·중동 다섯 곳이에요. 국토교통부는 2024년 11월 각 지자체가 선정한 선도지구 13곳을 발표했어요. 규모는 약 3.6만 호예요.

이 중 분당 선도지구는 2026년 1월에 특별정비구역 지정을 마쳤어요. 산본도 2025년 말 지정을 마쳤다고 알려졌어요.

이 글은 국토교통부·지자체가 밝힌 사실과 일정만 정리했어요. 집값이나 투자 판단은 다루지 않아요.

01노후계획도시 특별법이 뭐예요?

재건축의 근거는 「노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법」이에요. 2023.12.26 제정돼 2024.4.27 시행됐어요. 대상은 조성한 지 20년 이상 지났고, 면적이 100만㎡ 이상(시행령 기준)이며, 지자체가 기본계획을 세운 곳이에요.

이 법이 일반 재건축과 다른 점은 특례예요. 단지 여러 곳을 묶어 통합 재건축하면 안전진단을 면제하거나 완화할 수 있어요. 규제 완화로 늘어난 용적률에는 공공기여를 하고, 이주대책은 지자체가 세워야 해요.

02선도지구는 뭐고, 어떻게 뽑았나요?

선도지구는 1기 신도시 안에서 재건축을 가장 먼저 시작하는 구역이에요. 국토교통부는 2024.5.22 선정 계획에서 전체 정비 대상의 10~15% 수준으로 잡았어요. 도시별 기본 물량은 분당 8천 호, 일산 6천 호였고, 평촌·중동·산본은 각 4천 호 안팎이었어요. 도시마다 1~2곳을 더 뽑을 수 있게도 했어요.

평가에서는 주민 동의율을 가장 앞세웠어요. 신청하려면 구역 전체 토지등소유자 50% 이상, 단지별로도 50% 이상 동의가 필요했어요. 숫자로 매기는 항목은 세대당 주차 대수, 통합 재건축에 참여하는 단지 수, 세대수예요. 구체 배점은 지자체가 정할 수 있었어요.

제안서 접수는 2024년 9월에 이뤄졌고, 국토교통부는 2024년 9월 말 접수 결과를 알렸어요. 최종 선정은 2024.11.27 발표였어요.

선정 결과는 13곳 약 3.6만 호로, 처음 계획한 2.6만 호+α보다 컸어요. 연립 주택 2곳(약 1.4천 호)은 선도지구에 준해 지원하는 별도 정비물량으로 따로 뽑았어요.

03분당·일산·평촌·중동·산본 선도지구는 어디인가요?

도시별 구역 이름과 호수는 아래 순서로 정리했어요. 호수는 국토교통부가 밝힌 대표 단지 기준이고, 만 단위로 반올림해 구역 합이 도시 합계와 조금 다를 수 있어요.

구역지정 한도는 국토교통부가 2025.9.26 밝힌 2026년 신규 구역지정 상한이에요. 선도지구 분이 여기에 들어가는지는 발표문에 따로 나오지 않아서, 자세한 건 지자체 공고로 확인해야 해요.

분당 — 성남시 · 선도지구 3곳 약 1.1만 호

분당은 제안서가 47곳, 5.9만 호 규모로 몰렸고 3곳이 뽑혔어요(접수 결과 발표 기준).

선정 구역은 샛별마을 동성 등 2,800호, 양지마을 금호 등 4,400호, 시범단지 우성 등 3,700호예요.

연립 목련마을(1,107호)은 선도지구는 아니지만 선도지구에 준해 지원하는 별도 정비물량으로 뽑혔어요. 그래서 분당에서 움직이는 곳은 모두 4곳이에요.

구역 지정 현황

성남시는 2026.1.27 이 4곳, 7개 구역의 특별정비구역 지정이 모두 끝났다고 밝혔어요.

양지마을(수내동 24번지 일대)은 최고 37층, 6,839세대로 계획됐어요. 기존보다 2,447세대가 늘어요. 기존 세대를 계산하면 약 4,392세대로, 선정 때 물량 4,400호와 맞아요. 선정 호수와 새로 지을 세대 수는 다른 숫자라는 점을 알아 두세요.

일산 — 고양시 · 선도지구 3곳 약 8.9천 호

일산은 22곳이 제안서를 냈고 3곳이 선정됐어요. 백송마을, 후곡마을, 강촌마을의 대표 단지가 뽑혔고, 호수는 아래 그림과 같아요(백송 2,700호, 후곡 2,600호, 강촌 3,600호).

정발마을 2·3단지(연립 262호)는 분당 목련마을처럼 별도 정비물량이에요. 일산 선도지구는 아니지만 선도지구에 준해 지원받는 곳이에요.

일산의 2026년 구역지정 한도는 2.48만 호로 다섯 도시 중 가장 커요. 선도지구 호수와 단순히 비교하기는 어려운 숫자예요.

아래 평촌·중동·산본에는 연립 별도 정비물량이 없어요. 국토교통부는 평촌·중동·산본에는 연립 구역이 신청이나 후보에 없었다고 밝혔어요.

평촌 — 안양시 · 선도지구 3곳 약 5.5천 호

평촌은 9곳이 신청해 3곳이 선정됐어요. 꿈마을 금호 등 1,800호, 샘마을 등 2,300호, 꿈마을 우성 등 1,400호예요.

중동 — 부천시 · 선도지구 2곳 약 6.0천 호

중동은 12곳이 신청해 2곳이 선정됐어요. 삼익 등 3,600호, 대우·동부 등 2,400호로, 구역당 평균은 3,000호예요(계산).

중동의 2026년 구역지정 한도는 2.22만 호예요. 일산 다음으로 커요.

산본 — 군포시 · 선도지구 2곳 약 4.6천 호

산본은 9곳이 신청해 2곳이 선정됐어요. 자이·백합 등 2,800호, 한양·백두 등 1,900호예요.

구역별 호수를 반올림해 더하면 4,700호가 되지만, 국토교통부가 발표한 도시 합계는 약 4.6천 호예요.

산본의 2026년 구역지정 한도는 3.4천 호로 다섯 도시 가운데 가장 작아요. 이 한도를 포함한 모든 수치는 발표 시점 기준이라 바뀔 수 있어요.

04재건축은 언제 시작하고, 지금 어디까지 왔나요?

① 계획의 목표

먼저 2024.5.22 국토교통부가 내놓은 목표예요. 확정 일정이 아니라 계획이에요.

② 선도지구 이후 순서

선도지구 이후 순서는 2024.11.27 발표에서 '검토 중'이라며 밝힌 안이에요. 순서는 세 단계예요.

• 1단계(2025): 선도지구 특별정비계획 마무리
• 2단계(2026~2030): 주민 동의율 50% 이상 구역
• 3단계(2031~2034): 동의율 50% 미만 구역

③ 지금까지 일어난 일

이후 속도는 이렇게 달라졌어요.

• 2025.9.26: 2026년 구역지정 한도를 약 2.6만 호에서 약 7만 호로 넓힌다고 발표했어요. 도시별 한도는 앞 표와 같고, 합치면 약 6.96만 호예요(계산).
• 2025.12.23: 특별정비계획 패스트트랙을 선도지구뿐 아니라 모든 구역으로 넓혔어요.
• 2025.12.23 (심의 통과 사례): 국토교통부는 선도지구 15곳 중 8곳이 기본계획 수립 6개월 만에 구역지정 도시계획위원회 심의를 통과해 사업 기간이 2년 이상 줄었다고 밝혔어요. 이 '15곳'이 앞서 나온 13곳과 어떻게 다른지는 발표문에서 확인하지 못했어요.
• 2026.1.27: 성남시가 분당 선도지구 4곳 7개 구역의 특별정비구역 지정을 마쳤다고 밝혔어요.

정부는 2030년까지 1기 신도시에서 6.3만 호를 착공하는 것을 목표로 하고 있어요.

④ 도시별 현황 (2026년 10월 기준)

실제로는 도시마다 진행 속도가 달라요. 아래 현황을 참고하세요. 나머지 도시의 구역 지정 현황은 지자체 고시 원문을 열어 보지 못해서, 언론이 전한 지자체 발표를 기준으로 정리했어요.

정확한 날짜와 다음 단계는 각 시 고시·공고에서 확인하세요.

05이주와 분담금은 어떻게 되나요?

재건축이 시작되면 기존 주민은 집을 비워야 해요. 법에는 이주대책을 세울 의무가 들어 있어요.

정부가 밝힌 이주 관련 조치는 이래요.

분담금은 새 집 면적과 공사비, 일반분양 수입에 따라 단지마다 달라져요. 발표문에서 도시 평균 분담금은 확인되지 않았어요. 한국부동산원이 분담금 추정을 지원해 신뢰 논란을 줄이겠다고 2024.11.27 밝혔어요.

사업비 쪽 지원도 있었어요. 미래도시펀드는 12조 원을 목표로 2025년 모펀드를 만들고 2026년부터 초기 사업비를 지원한다고 했어요. 관리처분 뒤에는 공사비도 사업비에 넣을 수 있고, HUG 보증 한도는 총사업비의 60%예요.

2025.12.23에는 학교 관련 사항도 안내했어요. 학교 같은 교육 기반시설에 공공기여금을 쓸 수 있고, 노후계획도시 정비사업은 학교용지부담금 부과 대상이 아니라고 했어요.

06우리 단지는 어디서 확인하나요?

아래 순서로 보면 지금 단계를 알 수 있어요.

확인할 것

• 우리 단지가 선도지구인지, 후속 순서(2026~2030·2031~2034)인지
• 특별정비구역 지정이 고시됐는지
• 동의서가 시행규칙의 별도 양식인지 (임의 동의서는 효력 인정이 어려워요)
• 2026.8.4 시행된 특별법 개정 이후 동의 기준이 어떻게 적용되는지, 시행령과 시 안내로 확인했는지
• 분담금 추정서의 기준 시점과 산정 기관
• 이주 시기와 내 전세·대출 만기 순서

공식 정보는 각 시 신도시정비 부서 공고와 국토교통부 보도자료에 먼저 올라와요. 성남시 신도시정비과가 분당 소식을 전하는 식이에요. 재건축 단지의 일반분양이 나오면 청약홈 공고문 기준으로 보시면 돼요.

이 글은 분기마다 점검해요. 확인한 시점은 2026.10.30이에요.